Donation pour achat immobilier : comment financer votre projet grâce à l'aide familiale

Les différents types de donations pour financer votre achat

Toutes les donations ne répondent pas aux mêmes règles : certaines sont permanentes, d'autres temporaires, avec des conditions d'utilisation plus ou moins strictes.

Avant d'accepter une aide familiale, il est donc essentiel de comprendre quel dispositif correspond le mieux à votre projet immobilier.‍

Le nouveau dispositif 2025-2026 : jusqu'à 300 000 € exonérés pour votre résidence principale

La loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025) a instauré ce dispositif, codifié à l'article 790 A bis du CGI, pour favoriser l'accession à la propriété et la rénovation énergétique.

Concrètement, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, certaines donations d'argent sont totalement exonérées de droits de donation.

Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € en franchise d'impôt au même bénéficiaire, notamment parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles et tantes sans descendance.

L'ensemble des donations bénéficiant de ce régime ne peut toutefois pas dépasser 300 000 € par bénéficiaire, quel que soit le nombre de donateurs.

Cette exonération ne s'applique cependant qu'à un nombre limité de projets, résumés ci-dessous :

Le dispositif est particulièrement avantageux mais impose plusieurs obligations.

Les sommes reçues doivent être utilisées dans les six mois suivant la donation.

Le logement financé doit ensuite être conservé au moins cinq ans, en résidence principale ou en location hors du foyer fiscal du bénéficiaire.

L'administration fiscale peut exiger des justificatifs prouvant l'affectation des fonds au projet : conservez l'ensemble des pièces (acte, compromis, appels de fonds, factures de travaux...).

Exemple : Julien achète un appartement neuf en VEFA à 250 000 €. Ses parents lui donnent 100 000 € chacun (200 000 € au total), et sa grand-mère complète avec 50 000 €.

Au total, Julien reçoit 250 000 € totalement exonérés grâce au nouveau dispositif.

Il devra toutefois :

• signer son acquisition dans les six mois suivant les donations ;
• conserver le logement pendant cinq ans minimum comme résidence principale.

Ce dispositif est aujourd'hui l'un des outils fiscaux les plus avantageux pour financer un premier achat immobilier neuf.

La donation classique : 100 000 € par parent tous les 15 ans

Le dispositif temporaire ne remplace pas la donation classique. Celui-ci continue naturellement à s'appliquer.

L'article 779 du Code général des impôts prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans.

Contrairement au dispositif temporaire, cette donation finance n'importe quel projet : achat ancien ou neuf, apport, frais de notaire, travaux ou remboursement anticipé d'un prêt.

L'utilisation des fonds est entièrement libre.

Autre différence : aucune obligation de conserver le logement pendant une durée minimale.

Pour un couple de parents, un enfant peut donc recevoir 200 000 € totalement exonérés de droits de donation tous les quinze ans.

Au-delà de ces montants, les droits de donation s'appliquent selon un barème progressif dont les taux vont de 5 % à 45 %.

Cette donation classique peut également se cumuler avec le dispositif temporaire 2025-2026, si les conditions de celui-ci sont remplies.

Quel dispositif choisir ? Le choix dépend principalement du bien que vous achetez.

Si vous financez un logement ancien, la donation classique reste la solution adaptée, car elle ne limite pas l'utilisation des fonds : le dispositif temporaire de l'article 790 A bis ne s'applique qu'au neuf, à la VEFA et à la rénovation énergétique. Pour un logement neuf, le dispositif temporaire est en principe le plus avantageux, et peut se cumuler avec la donation classique si le montant de l'aide familiale le justifie.

Dans tous les cas, la donation classique peut compléter le dispositif temporaire si le montant de l'aide familiale le justifie.

Le don d'argent complémentaire : 31 865 € sans impôts

Il existe une troisième possibilité, prévue par l'article 790 G du CGI : le don familial de sommes d'argent.

Il permet à un parent, un grand-parent ou, parfois, un autre membre de la famille de transmettre jusqu'à 31 865 € en exonération de droits.

Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions doivent être réunies :

• le donateur doit être âgé de moins de 80 ans au jour du don ;
• le bénéficiaire doit être majeur (ou mineur émancipé) ;
• le don doit porter exclusivement sur une somme d'argent (virement, chèque ou espèces).

Comme pour la donation classique, cet avantage fiscal est renouvelable tous les quinze ans.

L'intérêt majeur de ce dispositif est qu'il se cumule avec les autres exonérations.

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Ce cumul constitue un levier puissant pour renforcer l'apport personnel, réduire le recours au crédit et améliorer les conditions de financement.

Comment utiliser la donation dans votre projet d'achat

Recevoir une donation familiale est une excellente nouvelle, encore faut-il savoir l'intégrer à votre projet : bien utilisée, elle améliore votre capacité d'emprunt et rassure la banque sur la solidité du dossier.

Intégrer la donation à votre plan de financement

Dans un projet immobilier, la donation sert généralement à constituer ou renforcer l'apport personnel, investi avant de solliciter un prêt bancaire.

Même si certaines banques financent aujourd'hui jusqu'à 100 % du prix du bien, un apport reste un atout : il prouve votre capacité à épargner.

La donation peut notamment financer l'apport personnel, les frais de notaire, le dépôt de garantie ou une partie des travaux non couverts par le prêt.

Plus votre apport est important, plus votre dossier obtient de bonnes conditions de financement.

Exemple : Julien achète un appartement à 280 000 €.

Sans aide familiale, il dispose de 28 000 € d'épargne, soit un apport de 10 %. Il doit donc emprunter 252 000 €.

Ses parents lui accordent ensuite une donation de 100 000 €.

Son apport atteint alors 128 000 €, soit près de 46 % du prix du bien.

Le montant du prêt tombe à 152 000 €.

Dans ce cas, la banque peut proposer un taux plus avantageux, avec des mensualités allégées et un coût total des intérêts réduit.

Respecter les conditions et obligations

Les avantages fiscaux des donations s'accompagnent d'obligations à respecter avec rigueur.

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Pour le dispositif exceptionnel 2025-2026, les mêmes conditions s'appliquent : emploi des fonds sous six mois, conservation au moins cinq ans en résidence principale, occupée ou louée.

Conservez également les pièces justifiant l'usage des fonds : compromis, acte authentique, appels de fonds en VEFA, factures de rénovation énergétique.

L'administration fiscale peut contrôler la donation. En cas de non-respect des conditions, l'exonération est remise en cause et la donation requalifiée, avec paiement rétroactif des droits dus.

La donation classique est plus souple : aucune durée minimale de conservation du bien n'est imposée.

Vous êtes également libre d'utiliser les sommes comme vous le souhaitez.

La donation doit par ailleurs être déclarée, même exonérée : cette formalité fait courir le délai de quinze ans et justifie l'origine des fonds auprès de la banque (voir plus loin).

Dans tous les cas, conservez l'ensemble des justificatifs pendant au moins six ans.

Les alternatives : prêt familial et donation-partage

La donation n'est pas la seule façon d'aider un proche à financer un achat immobilier.

Selon la situation familiale et patrimoniale, d'autres solutions peuvent parfois être plus adaptées.

• Le prêt familial: les parents peuvent prêter la somme plutôt que la donner, en fixant librement durée, échéances et taux d'intérêt (même nul). Mieux vaut formaliser l'accord par écrit. Au-delà de 5 000 €, le prêt doit être déclaré au fisc même si le taux est nul. Les parents gardent la possibilité de récupérer leur argent, mais la banque peut l'intégrer au taux d'endettement.
• La donation-partage: elle fige la valeur des biens au jour de la donation, évitant des déséquilibres entre héritiers si cette valeur augmente. Elle nécessite un acte notarié, mais reste un bon outil pour prévenir les conflits familiaux.
• La donation avec réserve d'usufruit: le parent donne la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, et peut continuer à habiter ou louer le logement. À son décès, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires, les droits initiaux étant calculés sur la seule nue-propriété.

Le choix entre donation, prêt familial ou donation-partage dépend des objectifs de chaque famille : un notaire ou conseiller patrimonial peut vous aider à choisir.

Démarches et formalités

Une donation familiale s’inscrit dans un cadre juridique strict. Elle est simple à mettre en place, sous réserve de respecter certaines formalités : elles sécurisent l'opération et justifient l'origine des fonds auprès de votre banque.

Déclarer la donation aux impôts

Contrairement à une idée reçue, une donation doit être déclarée même si elle est totalement exonérée de droits.

Cette déclaration officialise la transmission, permet à l'administration de suivre l'utilisation des abattements et constitue une preuve utile pour justifier l'origine des fonds.

Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration s'effectue en ligne sur impots.gouv.fr, sauf pour les dons relevant de l'article 790 A bis ou certains cas particuliers (mineur, absence d'accès à internet), qui restent en Cerfa 2735 papier.

Le donataire (qui reçoit le don) est responsable de cette démarche et dispose d'un délai d'un mois à compter de la remise des fonds.

Selon la situation, plusieurs documents pourront être demandés :

• Pièces d’identité du donateur et du bénéficiaire afin de vérifier les personnes concernées ;
• Justificatif du lien de parenté afin de déterminer les abattements fiscaux applicables ;
• Relevé bancaire ou preuve de virement afin de justifier la remise des fonds ;
• Compromis, acte d'achat ou factures de rénovation énergétique (dispositif 2025-2026) pour vérifier l'affectation de la donation.

Si le montant dépasse les abattements applicables, les droits de donation sont calculés et réglés lors de la déclaration.

Même sans impôt dû, conservez l'accusé de réception de votre déclaration ainsi que les justificatifs bancaires et documents liés au projet.

Fournir les justificatifs à la banque

Votre conseiller bancaire vous demandera plusieurs documents concernant la donation.

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La banque contrôle la provenance des fonds, la cohérence entre les revenus du donateur et le montant transmis, et la conformité avec la réglementation fiscale.

En pratique, une donation correctement déclarée renforce très souvent votre dossier.

Un apport renforcé réduit le risque perçu par la banque et facilite le financement : il peut même compenser un endettement élevé ou permettre un meilleur taux.

Notre conseil : demandez rapidement une attestation de donation à vos proches et effectuez les démarches fiscales sans tarder.

Faire appel à un notaire (cas de la donation immobilière)

Toutes les donations ne nécessitent pas l'intervention d'un notaire.

Cette distinction conditionne les formalités à accomplir et les frais éventuels.

Si vos parents vous versent une somme par virement, chèque ou espèces, il s'agit d'un don manuel : une simple déclaration fiscale suffit, sans acte notarié.

C'est la situation la plus fréquente lorsqu'une famille aide un enfant à financer son apport personnel.

L'intervention d'un notaire est en revanche indispensable pour transmettre un bien immobilier ou certains droits particuliers.

Sont concernés la donation d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain, la donation-partage et la donation avec réserve d'usufruit.

Le notaire assure alors :

• la rédaction de l'acte authentique ;
• les formalités de publicité foncière ;
• la sécurité juridique de l'opération ;
• le conseil des différentes parties.

Les frais comprennent les émoluments du notaire (variables selon la valeur du bien), la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les frais administratifs.

À titre indicatif, le coût global représente souvent quelques pourcents de la valeur transmise.

Deux situations permettent de bien comprendre la différence.

• Vos parents vous donnent 100 000 € pour compléter votre apport : une déclaration fiscale suffit, sans notaire.
• Vos parents vous donnent directement un appartement : un acte notarié est obligatoire pour que la donation produise ses effets.

Même non obligatoire, le recours à un notaire peut être pertinent pour sécuriser des montants importants ou des questions patrimoniales complexes.

Conclusion sur la donation pour achat immobilier

La donation pour achat immobilier constitue aujourd'hui l'un des meilleurs leviers pour renforcer un apport personnel et faciliter l'accession à la propriété.

Grâce aux dispositifs fiscaux existants, une famille peut transmettre des sommes importantes dans des conditions avantageuses.

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Ces dispositifs peuvent se cumuler et représenter jusqu'à 463 730 € d'exonération pour un enfant aidé par ses deux parents.

Au-delà de l'avantage fiscal, cette aide familiale renforce votre apport, consolide votre dossier bancaire et peut réduire significativement le coût de votre crédit.

Il reste essentiel de respecter les obligations déclaratives et les délais du dispositif temporaire pour préserver l'exonération.

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