Taux d'endettement : comment l'optimiser et dépasser les 35%

Comprendre les limites et exceptions du taux d'endettement

La règle des 35 % : cadre réglementaire et marge de manœuvre

Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les établissements bancaires appliquent très largement un plafond de 35 % de taux d'endettement.

Le principe est simple :

Charges mensuelles + mensualités de crédits ≤ 35 % des revenus nets du foyer

La formule utilisée est généralement la suivante :

(Mensualités du futur prêt immobilier + crédits en cours + charges retenues par la banque) ÷ revenus nets du foyer

Par exemple :

• Revenus du foyer : 3 500 € par mois
• Endettement maximal théorique : 3 500 € × 35 % = 1 225 €

L'ensemble des crédits ne doit donc pas dépasser ce montant.

Cette mesure poursuit un double objectif : protéger les emprunteurs contre le surendettement et préserver la stabilité du système bancaire.

Toutefois, contrairement à une idée répandue, il ne s'agit pas d'une loi interdisant formellement tout dépassement.

Les banques disposent d'une certaine marge d'appréciation selon les profils, notamment lorsque le risque apparaît limité.

L'erreur la plus fréquente consiste donc à considérer les 35 % comme une frontière totalement infranchissable. En pratique, certains dossiers peuvent être acceptés au-delà de ce seuil lorsque d'autres critères de sécurité sont réunis. Et sinon des leviers existent pour optimiser son taux d’endettement.

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Les profils pouvant dépasser les 35 % : hauts revenus et reste à vivre

La notion la plus importante aux yeux des banques n'est pas toujours le taux d'endettement lui-même. C'est souvent le reste à vivre qui fait la différence.

Le reste à vivre correspond à la somme dont dispose encore le foyer chaque mois après paiement de toutes ses charges et mensualités de crédit.

Prenons deux situations :

| Cas n°1
• Revenus : 2 500 €
• Endettement : 40 % soit 1 000 €
• Reste à vivre : 1 500 €

| Cas n°2
• Revenus : 8 000 €
• Endettement : 40 % soit 3 200 €
• Reste à vivre : 4 800 €

Dans le second cas, malgré un taux d'endettement identique, la situation financière est beaucoup plus confortable.

C'est pourquoi les profils aux revenus élevés disposent souvent d'une plus grande marge de négociation.

De manière générale, les banques peuvent accepter des taux compris entre 40 % et 45 % lorsque plusieurs éléments sont réunis :

• revenus supérieurs à 5 000 ou 6 000 € mensuels ;
• reste à vivre très confortable ;
• stabilité professionnelle importante ;
• gestion bancaire irréprochable ;
• épargne résiduelle significative ;
• apport personnel conséquent.

À titre indicatif, de nombreux établissements considèrent qu'un reste à vivre devrait rester supérieur à :

• 800 € pour une personne seule ;
• 1 200 € pour un couple ;
• environ 300 € supplémentaires par enfant.

Ces seuils varient selon les banques mais illustrent bien la logique suivie.

Exemple

Marc perçoit 8 000 € nets par mois.

Avec un endettement de 40 %, ses mensualités atteignent 3 200 €.

Il lui reste néanmoins 4 800 € pour vivre chaque mois. Ce qui, pour une personne seule reste largement suffisant.

Sa banque peut donc considérer que le risque est très faible malgré le dépassement du seuil des 35 %.

Si vous disposez de revenus confortables, il est donc essentiel de mettre en avant votre reste à vivre plutôt que de focaliser uniquement la discussion sur votre taux d'endettement.

Les revenus pris en compte : optimiser leur valorisation

Un autre levier souvent négligé consiste à vérifier quels revenus sont réellement retenus par la banque.

Tous ne sont pas valorisés de la même façon.

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Prenons un exemple concret :

Julie perçoit un salaire mensuel de 2 800 € et une prime annuelle de 6 000 € soit 500 € par mois après lissage.

Si la banque en retient 70 %, cela ajoute : 500 € × 70 % = 350 €. Ses revenus retenus passent alors de 2 800 € à 3 150 €.

Son endettement maximal augmente mécaniquement de 350 € × 35 % = 122,50 € par mois.

Ce simple ajustement peut représenter plus de 20 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire.

L'une des meilleures stratégies consiste donc à fournir des justificatifs couvrant plusieurs années afin de démontrer la régularité de ces revenus complémentaires.

Stratégies concrètes pour optimiser votre taux d'endettement

Solder vos crédits à la consommation : un impact souvent spectaculaire

Lorsqu'un emprunteur se sent bloqué par les 35 %, le premier levier à analyser est presque toujours le même : les crédits en cours.

Chaque mensualité de crédit à la consommation réduit directement votre capacité d'emprunt immobilier.

Autrement dit : 1 € de mensualité supprimée = 1 € de capacité retrouvée

À titre indicatif, avec un taux à 3,5% sur une durée de 20 ans, 250 € de mensualité supplémentaire peuvent représenter près de 45 000 à 50 000 € de capacité d'emprunt additionnelle.

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Avant toute demande de prêt immobilier, il est donc pertinent d'étudier l'opportunité de rembourser les crédits à la consommation, sous réserve de conserver une épargne de sécurité suffisante. Découvrez comment débloquer votre PEL, votre assurance-vie, votre épargne salariale, ou mobiliser une donation familiale pour constituer un apport optimal qui vous permettra à la fois de solder vos crédits ET de financer votre projet immobilier.

Le co-emprunt stratégique : additionner les capacités

Le co-emprunt constitue également l'un des leviers les plus puissants pour augmenter sa capacité d'emprunt.

Le principe est simple : la banque calcule le taux d'endettement sur les revenus cumulés des emprunteurs.

Prenons deux personnes : Emprunteur A : 2 800 € & Emprunteur B : 2 200 €

Séparément : capacité A : 980 € & capacité B : 770 €

Ensemble : revenus cumulés : 5 000 € & capacité globale : 1 750 €

La capacité d'emprunt augmente considérablement.

Le co-emprunt est fréquent entre :

• conjoints ;
• partenaires de PACS ;
• concubins ;
• membres d'une même famille.

Certaines banques acceptent également les projets entre amis, même si l'analyse est souvent plus stricte.

Attention toutefois : les co-emprunteurs sont généralement solidaires du remboursement. Si l'un ne paie plus, l'autre peut être tenu de rembourser l'intégralité du crédit.

Une assurance emprunteur adaptée reste donc essentielle.

Pour de nombreux primo-accédants, le co-emprunt représente le moyen le plus rapide d'augmenter leur capacité d'achat.

Valoriser vos revenus complémentaires et évolutifs

De nombreux emprunteurs sous-estiment la valeur de leurs revenus annexes.

Pourtant, correctement documentés, ils peuvent faire toute la différence.

Les banques apprécient particulièrement :

• les primes régulières ;
• les 13e mois ;
• les heures supplémentaires récurrentes ;
• les revenus locatifs ;
• les pensions alimentaires perçues ;
• certaines rémunérations variables récurrentes.

Pour optimiser leur prise en compte :

• fournissez plusieurs années de justificatifs ;
• présentez une moyenne sur la durée ;
• demandez si nécessaire une attestation employeur.

Les revenus fonciers peuvent également améliorer significativement un dossier.

Même si la banque ne retient généralement qu'environ 70 % des loyers perçus, cet apport reste précieux.

Exemple

Julien a un salaire de 2 900 € mais fait régulièrement des heures supplémentaires à hauteur de 300 €.

Si la banque retient 70 % de ces heures supplémentaires cela représente 210 €.

Revenus retenus sont alors 2 900 € + 210 € = 3 110 € et sa capacité maximale : 3 110 € × 35 % = 1 088 €.

Sans valorisation sa capacité maximale aurait été de 2 900 € × 35 % = 1 015 € soit un gain de 73 € par mois.

Sur la durée d'un prêt immobilier, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros supplémentaires.

Cas particuliers et dossiers atypiques

Indépendants et professions libérales : optimiser la présentation de votre dossier

Les indépendants rencontrent souvent davantage de difficultés lors d'une demande de prêt immobilier.

La raison est simple : leurs revenus sont perçus comme plus variables.

Les banques examinent alors :

• les bilans comptables ;
• les liasses fiscales ;
• les avis d'imposition ;
• les relevés professionnels.

L'analyse repose généralement sur la moyenne des deux ou trois dernières années.

Cependant, plusieurs stratégies permettent d'améliorer la lecture du dossier.

Il est notamment important de :

• mettre en avant une progression régulière du chiffre d'affaires ;
• démontrer la stabilité de la clientèle ;
• présenter un carnet de commandes ;
• faire apparaître clairement le résultat disponible.

Par exemple :

Toutefois, une tendance clairement haussière peut conduire certains établissements à retenir un revenu supérieur à cette simple moyenne.

Les indépendants ont donc tout intérêt à travailler avec un courtier et leur expert-comptable afin de présenter leur situation sous son meilleur jour.

Revenus mixtes : une opportunité souvent sous-exploitée

Les profils disposant de plusieurs sources de revenus bénéficient parfois d'un avantage méconnu.

C'est notamment le cas lorsque l'on cumule :

• salaire ;
• revenus locatifs ;
• activité indépendante ;
• revenus professionnels complémentaires.

Chaque catégorie est analysée séparément puis intégrée au calcul global.

Exemple :

• salaire : 3 200 €
• loyers : 800 € → retenus à 560 €
• activité complémentaire : 600 €

Total retenu : 4 360 € et capacité théorique : 4 360 € × 35 % = 1 526 €

La clé consiste à fournir des justificatifs clairs et distincts pour chaque source. Une présentation confuse peut conduire la banque à écarter une partie des revenus pourtant légitimes.

La diversification des revenus constitue généralement un facteur de sécurité apprécié lorsqu'elle est correctement documentée.

Que faire si vous êtes bloqué à 35 % ?

Malgré toutes les optimisations possibles, certains emprunteurs restent limités.

Plusieurs solutions existent alors.

• Allonger la durée du prêt : Passer de 20 à 25 ans permet souvent de réduire les mensualités. La capacité d'emprunt augmente mécaniquement. La contrepartie reste un coût total du crédit plus élevé.
• Augmenter l'apport personnel : Un apport plus important réduit le montant à financer. Les mensualités diminuent et le dossier devient plus rassurant pour la banque.
• Adapter le projet : Parfois, le bien visé dépasse simplement la capacité réelle du foyer. Réajuster temporairement le budget peut permettre de concrétiser un projet plus rapidement.
• Attendre une évolution favorable : Quelques mois peuvent suffire à changer totalement la situation : augmentation salariale, fin d'un crédit, progression de l'activité professionnelle, amélioration de l'épargne.
• Ajouter un co-emprunteur : Si cela est possible juridiquement et financièrement, le co-emprunt demeure un levier extrêmement efficace comme on a pu le voir.
• Faire jouer la concurrence bancaire : Toutes les banques n'ont pas exactement la même lecture des dossiers. Certaines se montrent plus ouvertes selon le profil professionnel, le niveau d'apport, la stabilité des revenus ou le reste à vivre. L'accompagnement d'un courtier peut alors faire une réelle différence.

Conclusion sur le taux d’endettement

Le taux d'endettement de 35 % constitue aujourd'hui la référence utilisée par la quasi-totalité des banques, mais il ne doit pas être considéré comme une barrière totalement infranchissable.

Les profils bénéficiant d'un reste à vivre confortable peuvent parfois obtenir des financements dépassant légèrement ce seuil, notamment lorsque les revenus sont élevés et la situation financière solide.

Surtout, de nombreux leviers permettent d'optimiser votre dossier :

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Combinées, ces stratégies peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité d'emprunt supplémentaire.

Vous souhaitez optimiser votre taux d'endettement et maximiser votre capacité d'emprunt ? Vous vous demandez si vous pouvez dépasser les 35 %, comment faire valoriser l'ensemble de vos revenus ou quelle stratégie adopter pour débloquer votre dossier ? Les conseillers Noovimo travaillent avec des courtiers partenaires spécialisés dans l'optimisation des dossiers de financement. Ils analysent votre situation dans le détail, identifient les leviers réellement activables et vous accompagnent dans la construction d'un dossier solide afin de présenter votre projet sous son meilleur angle auprès des établissements bancaires. Votre capacité d'emprunt mérite d'être optimisée avant toute recherche immobilière.