Prêt à Taux Zéro (PTZ) : conditions, montants et comment en bénéficier

Qu'est-ce que le PTZ et pourquoi est-ce une aide majeure ?

Définition et principe du Prêt à Taux Zéro

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt aidé par l'État destiné principalement à faciliter l'accession à la résidence principale.

Son principe est particulièrement avantageux : vous remboursez le capital emprunté, mais aucun intérêt n'est facturé sur le PTZ. Il n'y a pas non plus de frais de dossier ou de frais d'expertise propres au PTZ.

Il ne peut toutefois pas financer seul votre acquisition. Le PTZ doit obligatoirement compléter un ou plusieurs autres prêts immobiliers.

Son montant peut représenter jusqu'à 50 % du coût de l'opération retenu pour son calcul pour les ménages aux revenus les plus modestes. Pour une maison individuelle neuve, les quotités sont plus faibles et varient de 10 à 30 % selon la tranche de ressources.

L'intérêt financier peut être considérable. Prenons 80 000 € de financement. Avec un PTZ de 80 000 €, vous remboursez exactement 80 000 €. À titre de comparaison, la même somme empruntée sur 20 ans à un taux fixe hypothétique de 3,20 % (soit une mensualité d'environ 452 €) représente environ 28 400 € d'intérêts hors assurance et frais.

Le PTZ peut donc réduire sensiblement le coût global d'un projet.

Les avantages concrets du PTZ dans votre financement

L'absence d'intérêts n'est pas son seul avantage. Selon votre tranche de revenus, le remboursement du PTZ peut être différé. Vous pouvez ainsi ne commencer à rembourser cette partie du financement que plusieurs années après votre acquisition.

Cela permet notamment d'alléger les mensualités durant les premières années de remboursement du crédit principal.

Il peut être associé à différents financements : prêt immobilier bancaire classique, prêt d'accession sociale (PAS), prêt conventionné, prêt épargne logement ou certains prêts complémentaires.

Attention cependant : le PTZ n'est pas automatiquement accordé dès lors que vous remplissez les conditions réglementaires. La banque conserve l'analyse de votre solvabilité et de votre capacité à rembourser l'ensemble du financement.

Conditions d'éligibilité au PTZ : qui peut en bénéficier ?

La condition de primo-accédant : êtes-vous éligible ?

Pour obtenir un PTZ, vous ne devez normalement pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'émission de l'offre de prêt.

Vous pouvez donc être considéré comme primo-accédant même si vous avez déjà été propriétaire dans le passé.

Par exemple, une personne qui a toujours été locataire est éligible à cette condition. Un ancien propriétaire ayant vendu sa résidence principale depuis plus de deux ans peut également le redevenir.

Certaines exceptions permettent par ailleurs de bénéficier du dispositif sans respecter cette condition : lorsque l'emprunteur ou l'un des futurs occupants est titulaire d'une carte d'invalidité (ou d'une carte mobilité inclusion mention « invalidité »), perçoit l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH), ou encore lorsqu'une catastrophe a rendu définitivement inhabitable sa résidence principale.

Le logement financé doit devenir votre résidence principale, c'est-à-dire être occupé au moins huit mois par an, au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux. Il doit en principe le rester pendant six ans à compter du premier déblocage des fonds, sauf exceptions prévues par la réglementation (force majeure, raison de santé, certaines obligations professionnelles…).

Les plafonds de ressources du PTZ en 2026

L'éligibilité dépend ensuite des ressources du ménage et de la localisation du logement.

Pour une offre de PTZ émise en 2026, les revenus fiscaux de référence retenus sont ceux de 2024, figurant sur l'avis d'imposition établi en 2025.

Mais il existe une subtilité importante : les ressources prises en compte correspondent au plus élevé entre la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement et un « revenu plancher » correspondant au coût total de l'opération divisé par neuf. Pour un projet de 270 000 €, ce revenu plancher est par exemple de 30 000 €. Ce mécanisme évite d'avantager un ménage dont les revenus auraient fortement progressé depuis l'année de référence.

Les plafonds applicables sont les suivants (les zones A et A bis sont confondues pour le PTZ) :

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Ces plafonds, issus du régime applicable aux PTZ émis depuis le 1er avril 2025, restent en vigueur en 2026.

Si vos ressources dépassent le plafond correspondant à votre situation, vous ne pouvez pas bénéficier du PTZ.

Type de bien éligible : neuf, ancien avec travaux et zones

Côté neuf, rappelons-le : depuis le 1er avril 2025, tous les logements neufs sont éligibles sur l'ensemble du territoire, maisons individuelles comprises. Au sens du PTZ, un logement est neuf lorsque vous en êtes le premier occupant.

Dans l'ancien, le dispositif est plus restrictif.

Pour un achat classique dans l'ancien, le logement doit être situé en zone B2 ou C et faire l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, à achever dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt. Le logement doit aussi respecter un niveau minimal de performance énergétique : l'ANIL précise qu'il doit atteindre au minimum la classe D, avant ou après travaux, justifiée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou une évaluation énergétique.

Prenons le cas de Julien, qui souhaite acheter un appartement ancien avec travaux à Nantes.

Même s'il est primo-accédant et respecte les plafonds de ressources, son projet d'achat classique dans l'ancien ne peut pas bénéficier du PTZ ancien puisque Nantes est classée en zone A depuis la révision du zonage de juillet 2024, alors que ce dispositif est réservé aux zones B2 et C.

Le zonage, révisé régulièrement, constitue donc l'un des premiers éléments à vérifier avant d'intégrer un PTZ dans votre plan de financement. Le simulateur de service-public.fr permet de connaître en quelques secondes la zone d'une commune.

Montants du PTZ : combien pouvez-vous obtenir exactement ?

Calcul du PTZ selon la zone et la composition du foyer

Le montant du PTZ n'est pas calculé directement sur la totalité du prix du logement.

La formule générale est :

Montant du PTZ = coût de l'opération retenu dans la limite d'un plafond × quotité applicable.

Les plafonds de coût d'opération sont les suivants :

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Il faut ensuite déterminer votre tranche de ressources. Pour cela, on divise les ressources retenues (le plus élevé entre les revenus fiscaux de référence et le revenu plancher) par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq, puis 2,7 pour six, 3 pour sept et 3,3 à partir de huit personnes.

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On applique alors la quotité correspondant à votre tranche de ressources, avec un barème spécifique pour la maison individuelle neuve :

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Ces quotités réduites pour la maison individuelle neuve s'appliquent depuis le 1er avril 2025. Elles ne concernent pas les maisons acquises en location-accession, en bail réel solidaire ou en accession sociale à TVA réduite, qui relèvent du barème général.

Prenons un exemple simple : un couple avec un enfant achète un appartement neuf de 260 000 € en zone B1.

Le plafond d'opération retenu pour trois occupants en zone B1 est de 243 000 €. Supposons que le ménage déclare 42 000 € de revenus fiscaux de référence : 42 000 € ÷ 1,8 = 23 333 €, ce qui le place en tranche 2 (de 21 501 € à 26 000 € en zone B1). La quotité applicable est donc de 40 %.

Le PTZ théorique maximal est donc :

243 000 € × 40 % = 97 200 €.

Le prix réel du logement (260 000 €) étant supérieur au plafond, ce sont bien les 243 000 € qui servent de base au calcul.

Il existe toutefois une autre limite : le montant du PTZ ne peut pas dépasser celui du ou des autres prêts d'une durée d'au moins deux ans qui financent l'opération. Seule dérogation : en tranche 1 (quotité de 50 %), il peut les dépasser d'un quart au maximum. Dans notre exemple, le ménage devra donc emprunter au moins 97 200 € par ailleurs.

Durée de remboursement et période de différé

Le PTZ peut être remboursé sur une durée allant jusqu'à 25 ans. La durée totale et la période de différé dépendent de la tranche de ressources du ménage.

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Un ménage relevant de la tranche 1 et bénéficiant d'un PTZ de 90 000 € ne rembourse donc aucun capital du PTZ pendant les dix premières années. Il rembourse ensuite les 90 000 € sur quinze ans, soit 500 € par mois, hors éventuelle assurance.

Cette mécanique doit être étudiée avec le prêt principal : lorsque le remboursement du PTZ commence, il faut éviter une augmentation excessive de la mensualité globale.

Comment obtenir le PTZ et l'optimiser dans votre financement ?

Les démarches pour solliciter le PTZ

Il n'existe pas de demande de PTZ à déposer directement auprès de l'État.

Le financement est distribué par les établissements ayant conclu une convention avec l'État, dont la liste est publiée par la SGFGAS, organisme gestionnaire du dispositif. Vous faites donc votre demande dans le cadre du montage global de votre crédit immobilier.

La banque vérifiera notamment vos revenus, la composition du foyer, votre situation au regard de la primo-accession, la localisation et les caractéristiques du logement ainsi que, dans l'ancien, la nature et le montant des travaux.

Elle procédera également à son analyse habituelle de votre capacité d'emprunt.

Le bon réflexe consiste à simuler le PTZ dès le début de votre recherche immobilière, par exemple avec le simulateur de l'ANIL, plutôt que d'attendre d'avoir signé un compromis.

Optimiser votre plan de financement avec le PTZ

Le PTZ doit être considéré comme une composante du financement global et non comme un prêt isolé.

L'enjeu consiste notamment à déterminer le montant du prêt principal, l'apport personnel à mobiliser, les éventuels prêts complémentaires (tel que le prêt Action Logement avec lequel il peut parfaitement se cumuler) et l'évolution des mensualités lorsque le différé du PTZ prendra fin.

Il faut également comparer les projets avec précision. Une maison individuelle neuve est éligible partout en France, mais bénéficie de quotités de PTZ plus faibles qu'un appartement neuf pour une même tranche de revenus. À l'inverse, dans l'ancien, un projet situé en zone A bis, A ou B1 ne pourra pas bénéficier du PTZ ancien avec travaux, alors qu'un projet comparable situé en zone B2 ou C pourra y prétendre s'il respecte les conditions requises.

La localisation, le type de logement et la structure du financement peuvent donc modifier sensiblement le résultat.

Un professionnel de l'immobilier, associé à votre banque ou à votre courtier, peut vous aider à anticiper ces paramètres avant même de vous engager sur un bien.

Conclusion sur le prêt à taux zéro

Le Prêt à Taux Zéro reste en 2026 l'un des principaux dispositifs permettant aux primo-accédants de réduire le coût de leur financement immobilier.

Son intérêt est double : une partie du projet est financée sans intérêts et, pour les trois premières tranches de revenus, son remboursement peut être différé.

Son champ d'application s'est également nettement élargi dans le neuf, désormais éligible partout en France, appartements comme maisons. Dans l'ancien avec travaux, en revanche, la localisation en zone B2 ou C reste déterminante.

Le montant obtenu dépend ensuite de plusieurs paramètres : vos ressources et la tranche qui en découle, la composition de votre foyer, la zone et le type de logement, ainsi que le coût de l'opération.

Avant de déterminer votre budget d'achat, il est donc pertinent de vérifier votre éligibilité au PTZ et d'en calculer le montant potentiel. Quelques dizaines de milliers d'euros financés à 0 % peuvent modifier sensiblement votre plan de financement et votre capacité d'achat.

Votre conseiller Noovimo peut vous accompagner dans la définition de votre projet immobilier et vous aider à identifier les solutions de financement à étudier avec votre banque ou votre courtier.