Loi Carrez et Loi Boutin : différences, calcul et obligations pour vendre ou louer

Comprendre les deux lois : contexte et application

Loi Carrez : la surface privative pour la vente en copropriété

La loi Carrez est issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996. Lors de la vente d'un bien en copropriété, elle impose de mentionner la superficie privative du bien, afin de protéger l'acquéreur en lui garantissant une information fiable et de limiter les litiges après la signature. La surface privative correspond à l'ensemble des surfaces dont le propriétaire a la jouissance exclusive, selon les règles de calcul prévues par la loi.

La loi Carrez concerne exclusivement :

• la vente d'un appartement en copropriété ;
• la vente d'un local commercial ou professionnel en copropriété ;
• les lots privatifs d'au moins 8 m².

Elle ne s'applique pas :

• aux maisons individuelles hors copropriété ;
• aux ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
• aux caves, garages ou emplacements de stationnement vendus seuls.

De l’annonce immobilière à la signature de l’acte, la superficie Carrez constitue la référence juridique tout au long de la transaction. Même si le propriétaire peut réaliser lui-même le calcul, mieux vaut le confier à un diagnostiqueur immobilier, un géomètre-expert ou un architecte, pour limiter tout risque d'erreur.

Loi Boutin : la surface habitable pour la location

La loi Boutin est issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Elle repose sur la surface habitable, définie par le Code de la construction et de l'habitation. Contrairement à la loi Carrez, elle ne mesure pas la propriété du logement mais uniquement les espaces réellement habitables au quotidien. L'obligation de mentionner cette surface concerne les locations à usage de résidence principale du locataire, qu'elles soient vides ou meublées.

Elle ne s'applique donc ni aux locations saisonnières ni aux résidences secondaires, qu’elles soient meublées ou non.

Cette surface doit obligatoirement figurer dans le contrat de location et dans l'annonce immobilière. Comme pour la loi Carrez, le mesurage reste valable tant qu'aucune modification importante n'affecte la surface habitable, et faire intervenir un professionnel apporte une sécurité juridique supplémentaire.

Exemple

Après réflexion, Sophie décide finalement de louer son appartement plutôt que de le vendre. Son acte d'achat mentionne une surface Carrez de 65 m², mais elle ne peut pas reprendre ce chiffre dans son bail : elle doit calculer la surface habitable loi Boutin, généralement inférieure.

Récapitulatif : quelle loi pour quelle situation ?

L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à confondre les deux réglementations. Le tableau ci-dessous permet d'identifier celle qui vous concerne.

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La confusion apparaît souvent lorsqu'un propriétaire, disposant déjà d'un acte mentionnant une surface Carrez, est tenté de la reprendre dans son bail. C'est une erreur : les deux surfaces ne répondent pas aux mêmes règles de calcul, et la surface habitable est presque toujours inférieure à la surface privative. Un mesurage loi Boutin spécifique s'impose donc pour toute mise en location.

Loi Carrez et loi Boutin : les différences de calcul

La base commune : ce qui est toujours exclu

Même si leurs objectifs diffèrent, les deux réglementations reposent sur des principes communs. Le calcul débute à partir de la surface de plancher construite, dont sont systématiquement exclus les murs, cloisons, gaines techniques, marches, cages d'escalier ainsi que les embrasures de portes et fenêtres.

Autre règle fondamentale : seules les parties présentant une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre sont prises en compte, pièce par pièce — dans une chambre mansardée, seule la partie atteignant cette hauteur entre dans le calcul. Les placards suivent la même logique : ils comptent à condition que leur sol soit au niveau de la pièce et leur hauteur ≥ 1,80 m. Cette base commune explique pourquoi les deux surfaces sont parfois proches, les différences apparaissant surtout dans les annexes.

Ce qui différencie les deux calculs : le tableau comparatif

C'est sur ce point que la confusion est la plus fréquente. La loi Carrez mesure la surface privative d'un lot de copropriété, c'est-à-dire l'ensemble des espaces clos et couverts dont le propriétaire dispose de manière exclusive. La loi Boutin mesure uniquement la surface habitable, les espaces réellement destinés à être occupés au quotidien — ce qui explique pourquoi elle est très souvent inférieure à la surface Carrez.

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En résumé : la loi Carrez retient pratiquement toutes les surfaces privatives closes et couvertes respectant la condition de hauteur, tandis que la loi Boutin ne conserve que les espaces destinés à l'habitation quotidienne. Les espaces annexes (combles non aménagés, caves, réserves, vérandas…) augmentent donc généralement la surface Carrez tout en disparaissant de la surface Boutin — d'où un écart parfois important entre les deux mesurages d'un même logement.

Exemple pratique : calculer les deux surfaces pour un même bien

Prenons le cas d'un appartement en copropriété que son propriétaire envisage soit de vendre, soit de louer.

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Dans cet exemple, la surface habitable représente près de 18 % de moins que la surface privative. Utiliser les 120 m² Carrez pour établir un bail reviendrait à annoncer une surface largement supérieure à la réalité — le locataire pourrait alors faire réaliser un nouveau mesurage et, si l'écart dépasse le seuil légal de 5 %, demander une diminution proportionnelle du loyer.

Dès que le bien dispose d'annexes (cave, véranda, combles non aménagés), l'écart entre les deux surfaces peut atteindre 15 à 25 %, voire davantage. Les erreurs les plus fréquentes : reprendre la surface d'un ancien acte notarié, intégrer une cave dans la surface habitable, comptabiliser une véranda non chauffée comme pièce de vie, ou oublier d'exclure les parties de hauteur inférieure à 1,80 m. D'où l'intérêt de faire appel à un diagnostiqueur ou à un géomètre-expert.

Obligations et conséquences : ce que vous risquez en cas d'erreur

Une erreur de surface peut sembler anodine. Pourtant, elle peut avoir des conséquences financières importantes, aussi bien lors d'une vente que dans le cadre d'une location. Les textes prévoient des obligations précises ainsi que des recours pour l'acquéreur ou le locataire lorsque la surface annoncée est inexacte.

Les obligations légales selon votre situation

Les obligations diffèrent selon que vous vendez un bien en copropriété ou que vous le mettez en location.

Pour une vente d'un lot de copropriété, la loi Carrez impose de mentionner la superficie privative dans la promesse ou le compromis de vente ainsi que dans l'acte authentique. En l'absence de cette mention dans l'avant-contrat, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente dans les conditions prévues par la loi. Le mesurage reste ensuite valable sans limitation de durée, sauf travaux modifiant la superficie (mezzanine, combles aménagés, cloison abattue, agrandissement), qui imposent de le refaire avant toute nouvelle vente.

Pour une location constituant la résidence principale du locataire — vide ou meublée —, la surface habitable doit obligatoirement figurer dans le bail et dans l'annonce, afin que le locataire puisse comparer les logements sur des bases identiques. Si elle n'est pas mentionnée, il peut en demander la régularisation, puis engager une procédure si nécessaire.

Même si aucun texte n'impose de recourir à un diagnostiqueur, cette solution reste fortement recommandée : un professionnel certifié applique les règles en vigueur, fournit un certificat de mesurage détaillé et engage sa responsabilité en cas d'erreur, pour un coût généralement compris entre 80 et 150 € — souvent rentable au regard des conséquences financières d'un mauvais calcul.

Les sanctions en cas d'erreur supérieure à 5 %

La réglementation prévoit une tolérance : en dessous de 5 % d'écart, aucun recours spécifique n'est possible. Au-delà, les conséquences peuvent être importantes.

Vente (loi Carrez) : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acquéreur peut agir. Avant l'acte authentique, cela peut conduire à renégocier le prix ; après la vente, l'acquéreur a un an pour demander une réduction proportionnelle :

Exemple : 80 m² annoncés, 75 m² réels, écart = 6,25 %. Pour un bien vendu 320 000 €, la réduction de prix proportionnelle est d'environ 20 000 €. Passé un an, l'action n'est plus possible.

Location (loi Boutin) : même principe — si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer et le remboursement du trop-perçu. Si elle n'est pas mentionnée, il peut mettre en demeure le propriétaire, puis saisir le tribunal si besoin. À noter : ce mécanisme de réduction automatique (article 3-1 de la loi de 1989) est écrit pour les locations vides ; son extension aux meublés n'est pas expressément prévue, même si l'obligation de mentionner la surface, elle, s'applique bien aux meublés de résidence principale.

Ainsi, Sophie reprend par erreur sa surface Carrez de 65 m² dans le bail. Un diagnostiqueur mesure : Boutin 57 m², écart = 12,3 %. Le locataire peut demander une réduction du loyer et le remboursement du trop-perçu depuis la signature — une simple confusion pouvant coûter plusieurs milliers d'euros au propriétaire.

Les bonnes pratiques pour éviter les erreurs

1. Faire réaliser le mesurage par un professionnel (diagnostiqueur certifié, géomètre-expert, architecte) : calcul conforme, document opposable, responsabilité professionnelle en cas d'erreur.
2. Conserver tous les justificatifs : certificat de mesurage, plan du logement, méthode de calcul, date — une preuve précieuse en cas de contestation.
3. Refaire mesurer après des travaux modifiant la superficie : combles aménagés, mezzanine, cloison supprimée, agrandissement.
4. Ne jamais réutiliser une surface dans un autre contexte : une surface Carrez ne doit jamais servir à établir un bail, et inversement.
5. Vérifier les informations avant toute annonce : vente en copropriété = surface Carrez ; location en résidence principale = surface Boutin.

Conclusion sur les lois Carrez et Boutin

La loi Carrez et la loi Boutin poursuivent un objectif commun : informer avec précision les futurs acquéreurs et locataires sur la superficie d'un logement. Elles répondent pourtant à deux logiques différentes. La loi Carrez concerne la vente des biens en copropriété et mesure la surface privative, incluant la plupart des espaces clos et couverts respectant les critères réglementaires. La loi Boutin s'applique à la location d'une résidence principale, vide ou meublée, et mesure uniquement la surface habitable, les espaces réellement destinés à la vie quotidienne.

Cette différence explique pourquoi la surface Boutin est presque toujours inférieure à la surface Carrez. Reprendre automatiquement la surface d'un acte de vente pour rédiger un bail constitue une erreur fréquente mais potentiellement coûteuse : en cas d'écart supérieur à 5 %, réduction du prix de vente pour la loi Carrez, diminution du loyer pour la loi Boutin.

Pour sécuriser votre projet, la solution la plus fiable reste un mesurage par un diagnostiqueur certifié ou un géomètre-expert, pour un coût généralement compris entre 80 et 150 € — un calcul conforme qui limite considérablement le risque de contestation.

Que vous souhaitiez vendre votre appartement ou mettre votre logement en location, les conseillers Noovimo vous accompagnent à chaque étape de votre projet, en lien avec des diagnostiqueurs certifiés, pour vous orienter vers le mesurage adapté et constituer un dossier conforme aux exigences légales.